Nekilnojamasis turtas

Atskirkite svetainę nuo virtuvės, o vonią – nuo tualeto. Gyvenamojo būsto planavimo regresas. Neseniai teko domėtis nekilnojamojo turto skelbimais. Akyse raibte raibo nuo naujos statybos būstų pasiūlos. Viskas juose buvo puiku, išskyrus dalinę apdailą, kainą ir darvieną dalyką. Patalpų išplanavimo kokybė gyventojo – ne statybininko – požiūriu. Atvirai sakant, absoliučioje daugumoje atveju – totali katastrofa. Toks jausmas, kad naujų statybų namus planuoja tie patys žmonės, kurie kūrė žymiąsias chruščiovkes. Ar net jų diedukai. Net Brežnevo laikų architektūriniai atradimai jiems nežinomi. Kur dingo privalumas „laiptinėje šeši – dešimt, o aikštelėje tik du butai“? Siūlomos daugiabutės laiptinių aikštelės ar net ilgiausi daugiaduriai kordoriai, kaip kokiuose bendrabučiuose. Kur dingo jau įprastas „pereinamų kambarių nėra“?

Vartotojų nepasitikėjimas pradeda mažėti, o tai turi tiesioginės įtakos nekilnojamojo turto rinkos dinamikai. Viliamasi, kad nekilnojamojo turto rinka atsigaus, vos tik nedarbas ims mažėti, praneša naujienų portalas “Novosti Err”. “Kol nedarbas akivaizdžiai nesumažės, neverta tikėtis pagyvėjimo nekilnojamojo turto rinkoje”, – sakė banko “Nordea” analizės skyriaus vadovas Sanderas Klaosas (Sander Klaos) seminare “Krizė ir nekilnojamojo turto rinka”. Pasak jo, nedarbas sumažės anksčiausiai 2010 metais, o jau vėliau galima tikėtis stabilizacijos nekilnojamojo turto rinkoje. S. Klaoso pastebėjimais, vartotojų pasitikėjimas pamažu atsigauna ir tai geras ženklas. Bet galutinai ekonomika pasveiks dar negreitai, įsitikinęs ekspertas. Nekilnojamojo turto sandorių Estijoje skaičius dabar siekia 2003 m. lygį. S. Klaoso nuomone, nekilnojamojo turto kainos gali toliau kristi. Probleminių paskolų apimtys Estijos rinkoje išaugo iki 6,1 proc. T. Klaoso nuomone, probleminių paskolų apimtys banke “Nordea” ir kitose kreditavimo institucijose artimiausiu metu gali dar didėti.

Atrodytų, krizė – puikus metas pirkti būstą, nes kainos gerokai krito. Nuo piko laikotarpio, kai namai kainavo daugiausia, būsto kainos Vilniuje yra nukritusios apie 35 proc., o Kaune ir Klaipėdoje – apie 25 proc. Pasak NT analitikų, 2009 m. III ketvirtį Lietuvos būsto rinkoje pasirodė pirmieji stabilumo ženklai. Tačiau, specialistų nuomone, pirmieji ženklai, kuriuos dabar matome, dar nereiškia, kad nekilnojamasis turtas nebepigs. Nuo 1994 m. sausio mėnesio iki 2007 m. gruodžio mėnesio, kai fiksuojamas aukščiausias butų kainų lygis, jų kainos penkiuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose vidutiniškai pakilo net 8 kartus. Tai rodo UAB „Ober-Haus Nekilnojamasis turtas“ šiemet pristatytas Lietuvos butų kainų indeksas – OHBI. „Prieš 15 metų buto vienas kvadratinis metras vidutiniškai kainavo apie 700 litų, o būsto kainų piko metu – apie 5 800 litų. Eliminavus infliacijos poveikį minėtuoju laikotarpiu, matyti, kad kainos pakilo beveik 3 kartus, t. y. nuo 1994 m. pradžios iki 2007 m. pabaigos būstas vidutiniškai pabrango beveik 3 kartus daugiau nei kitos plataus vartojimo prekės ar paslaugos“, – teigia Saulius Vagonis, UAB „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas.

Nelinksmose turto kainų kritimo lenktynėse pirmauja buvęs spekuliantų rojus Vilnius ir jo apylinkės, rodo kasmet Registrų centro atliekamo nekilnojamojo turto masinio vertinimo preliminarūs duomenys. Per pastaruosius metus visas šalies nekilnojamasis turtas, apimantis visą Lietuvos žemę, pastatus ir juose esančias patalpas, atpigo beveik 144 mlrd. Lt, arba 35% (1,54 karto). Didžiausios įtakos šalies turto nuvertėjimui turėjo 58 mlrd. Lt (arba 42%) atpigusi žemė ir beveik 56 mlrd. Lt (arba 45%) atpigę butai. Viso Lietuvos nekilnojamojo turto kaina šiuo metu sudaro apie 268 mlrd. Lt. Didžiausią „nuostolį“ patyrė Vilniaus miesto nekilnojamojo turto rinka, praradusi net 58,7 mlrd. Lt (42,6%) ankstesnės savo vertės. Daugiau nei dukart, t. y. 25,9 mlrd. Lt (52,6%) sumenko visos Vilniuje esančios žemės vertė, o visų sostinės butų bendra vertė smuko 25 mlrd. Lt (49,3% arba 1,97 karto). Vilniaus rajone, kurio nekilnojamojo turto fondas patyrė 50% viršijantį 12,9 mlrd. Lt nuvertėjimą, fiksuojamas rekordinis žemės vertės smukimas. Vilniaus rajone esanti daugiausiai žemės ūkio paskirties žemė, kurią ekonominio bumo laikais tikėtasi pakeisti paklausiais sklypais individualių gyvenamųjų namų statybai, per pastaruosius metus vidutiniškai nuvertėjo 62,8% arba 11 mlrd. Lt.

Nors kai kurios nekilnojamojo turto (NT) bendrovės jau prabilo apie pasiektą būsto kainų dugną, tačiau nenustoja kristi tiek senų, tiek naujų butų kainos. Trečiąjį šių metų ketvirtį didžiuosiuose Lietuvos miestuose užfiksuotas 1-4 proc. naujos statybos butų kainų mažėjimas, o seni butai pigo 4-6 proc. Ekspertai pastebi, kad reali butų vertė kai kuriuose projektuose sumažėjo dar labiau nei rodo jų kainų pokyčiai. „Nors pagal kainų dinamiką gali atrodyti, kad jos pamažu stabilizuojasi, tačiau iš tiesų kai kuriuose projektuose butų vertė sumažinta dar labiau. Nes jei anksčiau už tam tikrą kainą pirkėjas gaudavo butą su daline apdaila, tai šiandien naujuose projektuose už mažesnę kainą jam siūlomi sutvarkyti, pilnai įrengti butai. Jei atsižvelgtume į šį aspektą, kai kur reali butų vertė per 3 mėnesius smuktelėjo net 10-12 proc.“, – teigia NT konsultacijų bendrovės „ICA Real Estate“ investicijų skyriaus vadovas Arnoldas Antanavičius. Nepaisant to, būsto kainų kritimo lėtėjimas vyksta. Anot A.Antanavičiaus, jį lemia keletas veiksnių. Dalis gyventojų jau ryžtasi investuoti į NT savo reikmėms, dėl to sandorių skaičius stabilizavosi, o tai pardavėjus skatina neskubėti peržiūrėti kainodaros. Be to, rinkoje vėl atsiranda spekuliantų, kurie „gaudo kainų dugną“ ir tikisi ateityje pasipelnyti iš šiuo laikotarpiu įsigyto būsto. Galiausiai bankai atskiriems projektams ėmė taikyti palankesnę kreditavimo politiką.

Vilniaus pirminėje būsto rinkoje naujų butų pasiūla rugsėjį pasiekė žemiausią tašką nuo 2006-ųjų. Sostinėje gyvenamojo būsto projektų vystytojai siūlo įsigyti apie 2200 naujų butų – tai yra per 30 proc. mažiau nei prieš metus. Nepaisant mažėjančios pasiūlos, būsto kainos vis dar nežymiai krito tiek Vilniuje, tiek kituose šalies didmiesčiuose. Ekspertai prognozuoja, kad „kainų dugno“ vis dar laukiantys būsto pirkėjai žiemą gali susidurti su nemaloniu siurprizu – kokybiškų butų Vilniaus pirminėje rinkoje trūkumu. Naujų butų pasiūlą Vilniuje ir Kaune mažina ne sėkmingi jų pardavimai, o stabdomi ir iš pasiūlos išimami projektai. Sostinėje rugsėjį toks likimas ištiko 2 objektus, Kaune – 1-ą. Iš viso per šiuos metus dviejuose didžiausiuose šalies miestuose būsto pasiūla pirminėje rinkoje sumažėjo atitinkamai 30,6 ir 30,3 proc. Klaipėdoje šis rodiklis – 1,1 proc. Be to, pasiūlos beveik nepapildo nauji objektai, nes šiuo metu statybos nepradedamos dėl lėšų stokos bei didelės rizikos. Todėl per visus 2009 m. Vilniaus pirminę rinką papildė tik apie 200 naujų butų (6-iuose objektuose), Kauno – apie 30 butų (1-ame objekte). Nemažai žmonių, planuojančių įsigyti būstą Vilniuje, laukia tinkamiausio tam meto – „kainų dugno“. Tačiau yra tikimybė, kad tuomet dalis jų susidurs su nemaloniu siurprizu – pasirinkimo stoka pirminėje rinkoje.

Sėkmingas sostinės daugiabučio Žirmūnų g. 3 atnaujinimo pavyzdys paskatino kaimyninio namo Žirmūnų g. 1 gyventojus imtis kompleksinės pastato renovacijos. Dalyvaudama sostinės Savivaldybės būsto programoje „Atnaujinkime būstą – atnaujinkime miestą“, šio namo bendrija pasirengusi visapusiškai atnaujinti pastatą. Tame pačiame keturių identiškų gyvenamųjų namų kvartale esančių Žirmūnų g. 5 ir 7 daugiabučių gyventojai taip pat aktyviai kuria bendrijas ir svarsto pastatų atnaujinimo galimybę. „Tikiuosi, kad geras kaimynų pavyzdys vilniečiams padės įvertinti būsto atnaujinimo privalumus ir paskatins pačius imtis gerinti savo gyvenimo sąlygas. Visoms būsto atnaujinimo programoje pasiryžusioms dalyvauti daugiabučių namų bendrijoms Savivaldybė suteiks ženklią paramą“,- sakė Vilniaus meras Artūras Zuokas. Įgyvendinant būsto atnaujinimo programą, minėtas keturių stambiaplokščių namų kvartalas sostinėje pasirinktas prioritetiniu. Vadovaudamasi Vilniaus miesto tarybos sprendimu, šiame kvartale įgyvendinamiems daugiabučių kompleksinio atnaujinimo investicijų projektams Savivaldybė suteiks 50 proc. visų projekte numatytų modernizavimo priemonių vertės paramą. Šių namų gyventojai taip pat galės pasinaudoti ir valstybės parama, siekiančia iki 30 proc. likusios, Savivaldybės neremiamos, išlaidų dalies.